Srpen 2020 byl z hlediska korelace práva a nemovitostí ve znamení novelizace občanského zákoníku. Co poslední novela nejdůležitějšího kodexu soukromého práva zavedla ve vztahu k výše zmíněnému bude předmětem následujících řádků. Novela zákona, která nabyla účinnosti 1. srpna, přinesla změnu několika oblastí, přičemž podrobněji rozebereme jednu z nich.
Prohlášení vlastníka nemovitosti a změna stanov, způsob založení společenství vlastníků, změna prohlášení vlastníka jednotky, povinný vznik SVJ, soudní prodej bytové jednotky, dluhy váznoucí na jednotce, rozhodování správce před vznikem společenství a konečně úprava předkupního práva při prodeji spoluvlastnického podílu, smluvní pokuta v nájemní smlouvě. To jsou nejdůležitější novinky.
Novela také přinesla „staronovou“ úpravu předkupního práva při prodeji podílu na nemovitosti. Dle dosavadní úpravy byl vlastník části nemovité věci, kterou chtěl prodat, po uzavření kupní smlouvy povinen nabídnout tento svůj díl ostatním spoluvlastníkům, a to přednostně, ledaže by šlo o převod mezi členy rodiny.
Pokud by se tak nestalo, mohli ostatní spoluvlastníci napadnout takový převod před soudem s cílem jej zneplatnit. Vzhledem k faktu, že toto působilo nemalé problémy a mnohdy značnou administrativní zátěž při takovém převodu, vrátil se zákonodárce ke smyslu právní úpravy tak, jak ji stanovilo její původní znění.
Výjimku budou tvořit pouze situace, kdy bylo spoluvlastnictví založeno skutečností, kterou nemohli vlastníci ovlivnit (např. pořízení pro případ smrti), a to navíc pouze 6 měsíců od jeho vzniku. V případě zemědělského závodu pak v neomezené době. Předkupní právo pak spoluvlastníci nemají v případě, že je převod realizován mezi manžely, sourozenci či příbuznými v řadě přímé.
V ostatních případech, bude-li spolumajitel převádět svůj podíl bezúplatně, mají další spoluvlastníci právo podíl vykoupit za cenu obvyklou. V případě, že si neujednají způsob, jakým bude podíl vykoupen, zákon jim káže jej vykoupit dle velikosti jejich podílů.
Zároveň je třeba zmínit v souladu s principem retroaktivity a zněním přechodných ustanovení občanského zákoníku, že tato nová právní úprava se uplatní ode dne, kdy zákon vstoupil v účinnost. V případě, kdy byla kupní smlouva uzavřena před tímto datem (tj. před 1.7.2020), použije se stará právní úprava včetně onoho nešťastně upraveného předkupního práva.
Novela také dává pronajímatelům nemovitosti možnost podmínit nesplnění některé ze smluvní povinnosti zaplacením smluvní pokuty. I zde je však omezení. Celková výše těchto pokut nesmí překročit trojnásobek nájemného. Zároveň takto sjednaná pokuta snižuje maximální možnou výši jistoty, kterou je pronajímatel oprávněn vybrat. V praxi se tedy doporučuje vybrat raději jistotu ve vyšší míře, jelikož s úhradou smluvní pokuty by pak mohl mít nájemce problém, tj. že by na ni neměl dostatek finančních prostředků a neuhradil ji.
Na druhou stranu však v situaci, kdy spousta lidí nedisponuje v důsledku současné krize větší mírou finančních prostředků a stěží zvládají složit jistotu ve výši jednoho nájmu, tak představa, že si potenciální nájemník má připravit trojnásobek, jej pravděpodobně v mnoha případech od uzavření nájemní smlouvy odradí.
