Dražba nemovitosti je důsledkem exekuce prodejem nemovitých věcí, která je způsobem exekuce na peněžité plnění, tedy v případech, kdy dlužník (povinný) dluží věřiteli (oprávněnému) jisté finanční prostředky. V následujících řádcích krátce popíšeme, kdy se tento způsob využívá, a jaké jsou jeho fáze.
Exekuce prodejem nemovitých věcí patří k velmi častým způsobům provádění exekuce. Nezřídka kdy má tento způsob fatální důsledky pro dlužníka, kdy v souvislosti s prodejem nemovitosti ztrácí své obydlí. V mnoha případech však není možné uspokojit právo věřitele jiným způsobem, než je právě prodej nemovitosti dlužníka. Je tedy nutné zdůraznit, že účelem prodeje nemovitostí v rámci exekuce není (podobně jako u jiných způsobů exekuce) potrestání dlužníka, nýbrž pouze faktické vynucení splnění povinnosti.
Podobně jako u jiných způsobů exekuce i v případě prodeje nemovitostí je vlastní realizace exekuce, tedy prodej nemovitosti povinného, finálním krokem. Tomuto předchází zejména komunikace věřitele a dlužníka a poté samotné zahájení exekučního řízení. Nelze tedy vnímat prodej nemovitosti (exekuci) jako náhlý a nečekaný jev. Vždy lze prodeji předejít, zejména včasným uhrazením dluhu nebo řádné komunikaci s věřitelem. Jak již bylo zmíněno v předchozím díle, i po zahájení exekučního řízení lze může být exekuce zastavena po uhrazení dlužné částky a nákladů exekuce.
Exekuce prodejem nemovitostí je častým způsobem provádění exekuce v případě pohledávek vyšší hodnoty, jelikož stavby, pozemky či další nemovité věci mívají zpravidla vyšší hodnotu. Jelikož s nemovitostmi nelze tak jednoduše disponovat jako s věcmi movitými, je prodej nemovitostí v rámci exekučního řízení do jisté míry složitější. Postup exekuce prodejem nemovitosti lze v zásadě rozdělit do následujících fází:
- podání exekučního návrhu (1. poznámka na listu vlastnictví)
- nařízení exekuce (2. poznámka na listu vlastnictví)
- určení odhadní ceny nemovitosti – usnesení o výsledné ceně nemovitosti
- usnesení o dražební vyhlášce
- jednání o dražebním prodeji, přechod vlastnictví na vydražitele / opětovná dražba
- rozvrh výtěžku prodeje – rozvrhové usnesení
Podrobnější popis jednotlivých fází exekuce prodejem nemovitosti najdete v další záložce.
Hrozí Vám dražba Vaší nemovitosti? Můžeme Vám pomoci, kontaktujte nás.
Postup při dražbě nemovitostí
Návrh na nařízení exekuce (exekuční návrh) podává oprávněný (věřitel), tento musí obsahovat označení nemovité věci a oprávněný musí doložit, že nemovitost je ve vlastnictví povinného (výpisem z katastru nemovitostí). Následně je o návrhu vyrozuměno příslušné pracoviště katastrálního úřadu, které na listu vlastnictví vyhotoví poznámku o exekučním návrhu. Tato poznámka slouží k informování o tom, že k předmětné nemovitosti, resp. povinnému by mohlo dojít k zahájení exekučního řízení.
Pakliže exekuční soud nařídí exekuci, v usnesení o nařízení exekuce zakáže povinnému převést nemovitost na někoho jiného nebo ji ve prospěch jiného zatížit (např. zástavním právem). Usnesení o nařízení exekuce se mimo povinného a oprávněného doručuje také dalším oprávněným, pokud přistoupili do exekučního řízení, manželu povinného a katastrálnímu úřadu. Po právní moci tohoto usnesení se jeho vyhotovení doručí také dalším osobám (např. osobám s předkupním právem, nájemním právem, ale i finančnímu úřadu). Následně je znovu vyrozuměn katastrální úřad, který na listu vlastnictví vyhotoví již druhou poznámku, vedle té původní.
Poté je nutné předmětnou nemovitost ocenit znalcem. Znalce ustanoví soudní exekutor, v případě potřeby musí povinný umožnit znalci prohlídku nemovité věci. Znalec určí odhadní cenu nemovitosti, které společně s příslušenstvím a dalšími právy spojenými s nemovitostí (např. nájem) tvoří výslednou cenu. Tato fáze končí právní mocí usnesení o výsledné ceně nemovitosti.
Dalším krokem je vyhotovení usnesení o dražební vyhlášce. V tomto exekutor určí čas a místo dražby. V dražební vyhlášce se uvede čas a místo dražby (minimálně 30 dnů po právní moci usnesení o dražební vyhlášce) a dále označení nemovitosti, odhadní cena, výše podání, výše jistoty, závady na nemovitosti, které nezanikají s dražbou a poučení pro osoby s předkupním právem, aby předkupní právo uplatnily v dražbě.
Samotný výkon exekuce se provádí dražbou nemovitosti. Kdo se chce účastnit dražby, musí před jejím začátkem složit dražební jistotu, která může být maximálně ¾ nejnižšího podání (má odrazovat lehkovážné zájemce od účasti na dražbě). Nejnižší podání, tedy nejnižší částka, za kterou lze vydražit nemovitost, jsou ¾ výsledné ceny. Pokud za tuto cenu není nemovitosti vydražena, snižuje se výše nejnižšího podání na ½ výsledné ceny, dále při dalších neúspěšných dražbách na 40 %, dále 30 % a při pátém pokusu až na 25 % výsledné ceny. Dražitelé jsou vázáni svým podáním, osobě s nejvyšší podáním exekutor udělí příklep a následně v usnesení stanoví lhůtu k zaplacení tohoto podání. Tato lhůta nesmí být delší než 2 měsíce.
Zaplacením podání a právní mocí usnesení exekutora o příklepu přechází vlastnictví nemovité věci na vydražitele (osobu s nejvyšším podáním). Po právní moci usnesení o příklepu vyrozumí exekutor příslušné katastrální pracoviště. Exekutor dále nařídí jednání o rozvrhu, kde dochází k uspokojení pohledávky oprávněného z výtěžku dražby.
Ukončením dražby, resp. uspokojením pohledávky oprávněného z rozvrhu je exekuce skončena. Ve většině případů je vydražená cena dostatečná k úhradě exekuce. Pakliže cena k uspokojení pohledávek oprávněného nepostačuje, je nutné provést další způsob exekuce či prodej jiné nemovité věci povinného. Povinný prodejem nemovitosti ztrácí velmi cennou věc a v mnoha případech i střechu nad hlavou. Vše však souvisí s jeho předchozím jednáním, kterým si způsobil problémy, přičemž exekuci, nejenom prodejem nemovitosti, se lze vždy vyvarovat.
Chcete předejít dražbě Vaší nemovitosti? Kontaktujte nás.