Současný stav exekučních řízení
V tuto chvíli je v České republice platně nařízeno zhruba 4 a půl milionu exekucí, což odpovídá počtu přibližně 800 000 dlužníků. S příchodem současné celosvětové pandemie, jejíž ekonomické dopady spousta lidí však teprve pocítí, se dá očekávat, že poroste jak celkový počet exekucí, tak i osob, které se v tomto nepopulárním řízení ocitnou na straně dlužníka. Častým řešením této situace je pak odkup dlužníkovy nemovitosti. Tento počin přináší jak na stranu dlužníka, tak na stranu věřitele, mnoho pozitiv, ale často také negativ či alespoň zvýšených rizik.
Výhody a rizika na straně kupujícího
Z pohledu potenciálního kupujícího je vždy potřeba opravdu pečlivě prověřit jak samotnou nemovitost, tak i osobu dlužníka. Může se totiž stát, že již započatá exekuční řízení vůči osobě povinného, nebudou (často ani zdaleka) všechna řízení, kterým se bude muset tento člověk v budoucnu podrobit. V praxi totiž mohou být další řízení teprve ve svém počátku, což komplikuje jednak dlužníkovu možnost s majetkem disponovat, ale zároveň také zhoršuje právní stav zatížené nemovitosti.
Problémem může také být získání hypotečního úvěru na takovou nemovitost, jelikož ji banka nevezme jako zástavu. Je třeba mít peníze buď k dispozici nebo ručit další nemovitostí. Pro předejití této situaci je pak vhodné nechat dlužníka prověřit ve (ideálně všech dostupných) registrech, které vedou seznamy takových osob. Na škodu rozhodně není ani součinnost s konkrétním exekutorem či věřiteli.
V praxi se pro kupujícího jedná o jen mírné časové a finanční zatížení, které v případě vyskytnutí se komplikací při procesu koupě, investici do této prověrky mnohonásobně vrátí. Pokud se však kupujícímu podaří minimalizovat výše uvedená rizika, je více než pravděpodobné, že mu odměnou bude levněji pořízená nemovitost, a to často v řádech desítek procent její hodnoty.
Prodej nemovitosti dlužníkem
Byť je to ne vždy dlužníkovi po chuti, prodej nemovitosti mimo exekuční řízení je i pro něj ve své podstatě ve většině případů nejvýnosnější variantou. Dlužníci totiž často průběh exekuce komplikují, zdržují, znepřístupňují nemovitost jak exekutorovi, tak zájemcům o její koupi či činí mnohé další obstrukce. Neuvědomují si však přitom, že každým takovým počinem snižují cenu, za kterou bude nemovitost odkoupena.
Ta se totiž dostane do tzv. dražby, kde bude pravděpodobně prodána hluboko pod její hodnotou. Existují výjimky, kdy se cena nemovitosti v aukci vyžene i nad její tržní hodnotu, ale ty jsou spíše sporadické. Navíc, v dobách, kdy tyto aukce „ovládají“ obrovské společnosti disponující vyčleněným kapitálem pro právě tyto koupě, šance, že dlužníkova nemovitost bude prodána za „rozumnou“ cenu, se tímto podstatně snižuje.
V praxi však dlužník může prodeji v exekuční aukci předejít a nemovitost prodat sám, byť už je tato exekucí zatížená. V praxi tak může učinit ve 2 případech:
- Dlužník se domluví s exekutorem, který tento prodej povolí. V takovém případě je však třeba, aby dlužník složil exekutorovi tzv. jistinu. Na tu samozřejmě drtivá většina dlužníků nebude mít k dispozici finanční prostředky, a tak v případě, že už má dlužník zájemce o koupi, může se domluvit s tímto, že jistinu složí namísto dlužníka přímo kupující.
- Dlužník nebude muset skládat jistinu, avšak je potřeba domluvit se jak s exekutorem, tak všemi věřiteli, což je v praxi často nemožné, jelikož je běžné, že dlužník má proti sobě exekucí vedených více a věřitelů je velký počet.
Vždy je cesta ven
Jste-li na straně potenciálního kupujícího, je více než vhodné poradit se s odborníkem přes právo a reality, abyste minimalizovali možné negativní dopady pořízení nemovitosti zatížené exekucí. Jste-li dlužníkem a jste-li tak nuceni svoji nemovitost prodat, nezoufejte. I z této nelehké životní etapy se dá vytěžit maximum užitku tak, abyste se exekuce dokázali zbavit a z prodeje své nemovitosti přitom vytěžili maximum finančních prostředků.
I v takové situaci se vyplatí vyhledat společnost, která vám s celým procesem pomůže, či od vás nemovitost dokonce odkoupí, a to mnohdy za několikanásobek toho, co byste za ni obdrželi v rámci exekuční aukce. Máte zájem o oddlužení nemovitosti? Kontaktujte nás.
